不動産のオウンドメディア「すみかうる」が2026年1月～3月の東京都中古マンション市場を振り返る
マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力）はマンション市場の長期的な変化を把握できるよう、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」の保有データを用いて、2026年1月～3月における東京都23区内中古マンション市場の動向をまとめた四半期レポートを公開しました。
レポート公開の背景と目的
東京都中古マンション市場では、価格帯別の動きやエリアごとの差異、金利や建築費など外部環境の変化が複雑に影響し、状況を把握しづらい局面が続いています。
こうした中で、市場の現在地を客観的に理解できる情報へのニーズが高まっていることを受け、四半期ごとの主要指標と背景要因を整理した本レポートを公開しました。
 
市場理解の参考として、幅広い方にご活用いただける内容となっています。
 
▼レポートはこちらから
【最新】東京都中古マンション市場四半期レポート（2026年1月~3月）
https://t23m-navi.jp/magazine/news/2026q1-report/
レポートを読む
本調査のポイント
1.都心5区や高価格帯における在庫増と値下げ率上昇が示す中古マンション市場の明確な調整局面
2.調整局面の都心高価格帯と底堅い23区全体との間で鮮明になった市場の明確な温度差と二極化
3.買い手の慎重姿勢により加速する「どの物件でも売れる時代」から「選ばれる時代」への構造変化
 
調査結果
2026年第1四半期、東京都23区の中古マンション市場では「都心の高価格帯は調整局面」「それ以外は堅調」という二極化の傾向が確認されました。 
今回の2026年1Qレポートでは、以下のような構造的変化が確認されました。
 
・ 1億5000万円以上の高価格帯マンション
 ＜在庫増と値下げの長期化で「売れ残り」が表面化＞ 
新規価格や成約価格が伸び悩む一方で在庫価格が上昇しており、「高額な物件が売れずに市場に滞留している」状態です。売り手が期待する価格と買い手が受け入れる価格にギャップが生じ、販売日数の長期化や値下げ回数の増加が顕著になっています。
 
・ 都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）
 ＜値下げ率が過去最高水準の6.24%へ上昇し、調整局面入り＞ 
これまで価格上昇を牽引してきた都心5区において、値下げ率が2023年以降で最も高い水準へと上昇しました。これが一時的なものではなく、市場が構造的な価格修正局面に入っている可能性を示しています。
 
・ 東京23区全体
 ＜流動性を維持し、市場の「温度差」が鮮明に＞ 
都心部での変化に対して、23区全体の値下げ率は5.53％と安定した推移を維持しています。販売期間や値下げ回数にも大きな変化はなく、市場全体が弱いわけではない「二つの顔」を持つ状況が浮き彫りとなりました。
 
・ マクロ環境と買い手の変化 
＜一律の価格上昇から「選別される時代」へ＞ 
物価高などの影響による家計の圧迫や将来の不確実性を背景に、買い手は冷静な判断を重視するようになりました。結果として、「今買わないと高くなる」という焦りは薄れ、立地や適正価格などの総合的な魅力を持つ「選ばれる物件だけが売れる」構造へとシフトしています。
 
本調査の詳細は下記よりご覧ください。
【最新】東京都中古マンション市場四半期レポート（2026年1月~3月）
https://t23m-navi.jp/magazine/news/2026q1-report/
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データ提供/マンションナビ
 
今後も、皆様に役立つ情報を提供し、マンション売買のサポートを強化してまいります。
 
筆者プロフィール
マンションリサーチ株式会社　データ事業開発室不動産データ分析責任者
福嶋総研代表研究員　福嶋 真司（ふくしましんじ）
福嶋総研発信リンク集：https://lit.link/fukushimasouken
 
会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２　第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円