|
事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、2026年1月～3月期の「収益物件 市場動向四半期レポート」を公開しました。 |
|
|
|
「収益物件 市場動向四半期レポート」では、健美家に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）の物件データ（表面利回り、物件価格）および、ユーザーが不動産会社に問合せた物件データについて四半期毎に集計し、最新の市場動向として公開しています。 |
|
|
|
|
|
|
|
詳細レポートのダウンロードは【こちら】 |
|
|
|
■ トピックス |
|
|
|
• |
|
全国：高騰が続き一棟マンション2億円、アパート9,000万円の大台へ |
|
全種別で過去最高値圏を維持。一棟マンションは2億416万円、一棟アパートは9,027万円といずれも過去最高値を更新し、市場全体の底上げ傾向が続いている。 |
|
|
|
|
• |
|
東京23区：一棟マンションが初の3億円突破。需要過熱による「逆転現象」 |
|
23区の一棟マンション価格は過去最高値の3億621万円に達し、利回りは過去最低値4.95%と初の4%台を記録。売買期待値のギャップ（売り手と買い手の目線差）を見ると、問い合わせ価格が登録価格を上回る「価格比率109.0%」を記録するなど、同エリアの資産価値に対する極めて強い需要が価格をさらに押し上げる結果となった。 |
|
|
|
|
• |
|
区分マンション：首都圏の下落に対し、地方主要都市の上昇は継続 |
|
一都三県（3,007万円、前期比2.24%減）や東京23区（3,687万円、同1.76%減）が下落に転じたが、大阪市（2,115万円）や福岡市（1,508万円）などの主要都市では上昇トレンドを維持。一方で、23区の「築10年未満」利回りは3.74%まで低下し、依然として買い手の高値許容度は極めて高い状態にある。 |
|
|
|
|
• |
|
一棟アパート：大阪市が初の1億円突破。一都三県平均を上回る価格水準に |
|
大阪市の平均価格が1億542万円となり、一都三県平均（1億263万円）を上回る大台を突破。利回りは7.27%を維持しており、一都三県平均（6.89%）と比較した収益面での優位性が見られる。 |
|
|
|
|
• |
|
一棟マンション：埼玉主要都市の価格が急伸。福岡は一都三県平均を下回る低利回りに |
|
埼玉主要都市の価格が2億9,211万円（前期比+21.77%）と急伸し3億円に迫る。福岡市の利回りは6.02%まで圧縮され、一都三県平均（6.10%）を下回るなど、特定主要都市への投資の加速がうかがえる。 |
|
|
|
|
|
※過去最高/最低の表記について：調査開始時期は下部の「調査要綱」をご確認ください。（以下同） |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
◼️ 区分マンション
全国価格は高値圏を維持。一都三県・23区は微減、主要地方都市は上昇維持
|
|
|
|
2026年1月～3月期における全国の区分マンション価格は2,622万円となり、前期比で0.42%減少しました。微減となったものの、10年前（2016年1-3月期：1,376万円）の約1.9倍にあたる高値圏を維持しています。表面利回りは6.65%（前期6.58%）となり、長期の低下傾向が止まり、横ばいでの推移となりました。 |
|
|
|
|
|
|
|
【一都三県・主要都市別】一都三県・23区は下落に転じるも、主要地方都市は上昇トレンドを維持 |
|
|
|
一都三県・主要都市別の動向を見ると、一都三県（3,007万円、前期比2.24%減）や東京23区（3,687万円、同1.76%減）が下落に転じた一方で、主要地方都市は上昇を見せています。大阪市（2,115万円）、京都市（1,816万円）、福岡市（1,508万円）などは上昇トレンドを維持しており、一都三県・23区の下落と地方主要都市の上昇で動きが分かれる結果となりました。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
売買期待値のギャップ（売り手と買い手の目線差）を見ると、全国平均で3.14ポイントの大きな乖離がある一方、東京23区ではわずか0.68ポイント（登録利回り（売り手）5.22%／問い合わせ利回り（買い手）5.90%）に留まりました。また、今期は関西圏における買い手の購入意欲の高さが顕著となっており、価格比率（問い合わせ価格÷登録価格）は神戸市で101.2%、大阪市で84.7%を記録。いずれも東京23区（72.2%）を上回る水準にあり、高価格帯物件に対しても買い手が強く追随している実態が鮮明となっています。 |
|
|
|
築年別の動きでは、東京23区の「築10年未満」における利回りが3.74%（前期比-0.04ポイント）となり、全エリアで最低を記録したほか、築20年以上の物件でも利回りが5.68％に留まっており、築浅物件との差は1.94ポイントと築年数による利回りの開きが他都市（仙台市：7.53ポイント差、札幌市：6.52ポイント差など）に比べて小さいことが浮き彫りとなっています。 |
|
|
|
|
◼️ 一棟アパート
全国平均価格は過去最高値を更新。東京23区が続伸し、大阪市も1億円の大台に |
|
|
|
2026年1月～3月期における全国の一棟アパート価格は9,027万円となり、前期比で0.53%上昇しました。上昇トレンドを維持したまま、10年前（2016年1-3月期：5,910万円）の約1.53倍となる過去最高値を更新しています。表面利回りは8.06%となり、前期（7.98%）から0.08ポイントの微増となったものの、長期推移では依然として過去10年間で最低圏の低水準にあります。 |
|
|
|
|
|
|
|
【一都三県・主要都市別】東京23区が1億4,000万円台に続伸。大阪市も1億円を突破 |
|
|
|
一都三県・主要都市別の動向では、東京23区が1億4,325万円（前期比5.21%上昇）と独走を続け、利回りも5.65%と調査エリア内で最も低い水準を記録しています。また、今期は大阪市の平均価格が1億542万円となり、1億円の大台を突破しました。大阪市は価格面で一都三県平均（1億263万円）を上回る水準まで上昇していますが、利回りは7.27%を維持。一都三県平均（6.89%）や東京23区（5.65%）に比べて利回りが高く、収益性の面での優位性が読み取れます。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
売買期待値のギャップ（売り手と買い手の目線差）を見ると、全国平均では3.04ポイントの乖離がある一方、京都市（0.61ポイント）や埼玉県主要都市（0.68ポイント）では目線差が極めて小さくなっています。東京23区も1.15ポイントに留まっており、これら主要都市では全国平均と比較して買い手の利回り許容度が非常に高い実態がうかがえます。価格比率（問い合わせ価格÷登録価格）においても、札幌市（85.8%）、埼玉県主要都市（83.4%）、京都市（77.4%）がいずれも高く、東京23区（75.6%）を上回る水準を記録しました。主要都市や関西圏において、高価格帯に対しても買い手が強く追随している実態が鮮明となっています。 |
|
|
|
築年別の動きでは、東京23区の「築10年未満」利回りが5.27%、「築20年以上」でも6.14%に留まり、その差は0.87ポイントとなりました。広島市（10.63ポイント差）や神戸市（6.24ポイント差）など、築年数によって利回りが大きく変動する地方主要都市と比較して、23区は築年数を経ても資産価値が落ちにくい傾向が顕著となっています。 |
|
|
|
|
◼️ 一棟マンション
全国平均価格が2億円を突破。東京23区は3億円の大台へ |
|
|
|
2026年1月～3月期における全国の一棟マンション価格は2億416万円となり、前期（1億9,784万円）から上昇して2億円の大台に乗り、前年同期（1億8,312万円）と比較しても11.49%の価格増となっています。表面利回りは7.42%となり、前期（7.40%）から0.02ポイントの微増となったものの、前年同期（7.69%）を下回る低水準での推移が継続しています。 |
|
|
|
|
|
|
|
【一都三県・主要都市別】東京23区が3億円台、埼玉主要都市が2.9億円台へ急伸 |
|
|
|
東京23区の平均価格が3億621万円に達し、3億円の大台を突破しました。利回りも4.95%と、ついに5%台を割り込む結果となりました。周辺都市では、埼玉県主要都市の平均価格が2億9,211万円（前期比21.77%増）と急伸し、3億円目前まで迫っています。また、福岡市の平均価格は2億3,978万円、利回りは6.02%まで低下。利回り面では一都三県平均（6.10%）を下回る水準となっており、投資需要による利回りの圧縮が進んでいることがうかがえます。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
売買期待値のギャップを見ると、札幌市（0.43ポイント）、福岡市（0.49ポイント）、東京23区（0.62ポイント）において、売り手と買い手の目線差が極めて小さい状態にあります。特筆すべきは東京23区の価格比率（問い合わせ価格÷登録価格）で、109.0%という逆転現象を記録しました。登録価格平均（3億621万円）に対し、買い手からの問い合わせ価格平均（3億3,367万円）の方が高い状態にあり、超高額物件に対する圧倒的な需要の強さが浮き彫りとなっています。 |
|
|
|
築年別の動きでは、東京23区の「築10年未満」利回りが4.26%、「築20年以上」でも5.39%に留まりました。その差はわずか1.13ポイントであり、全築年数帯で利回りの圧縮が進んでいます。また、福岡市の「築10年未満」利回りも4.53%を記録。一都三県平均の同築年帯（4.42%）に迫る水準となっており、地方主要都市の中でも福岡市の投資需要は突出しています。 |
|
|
|
|
 |
|
|
|
■ 調査要綱 |
|
|
|
調査対象データ： |
|
2026年1月1日～3月31日に健美家で登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション） |
|
|
|
調査項目 ： |
|
投資利回り（表面利回り）、物件価格 の平均値を四半期毎（全国、地域別、一都三県・主要都市別＊）に集計 |
|
＊埼玉県主要都市＝さいたま市・川口市・戸田市・蕨市、千葉県主要都市＝千葉市・浦安市・鎌ヶ谷市・市川市・習志野市・松戸市・船橋市・柏市 |
|
|
|
※本リリースにおける「過去最高」等の表記は、以下の集計期間における比較です。 |
|
・全国平均価格・利回り推移：2007年10月～12月期より集計 |
|
・地域別平均価格・利回り推移：2013年10月～12月期より集計 |
|
・一都三県・主要都市別価格・利回り推移：（区分）2009年4月～7月より集計、（一棟アパート、一棟マンション）2016年4～6月期より集計 |
|
※本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。 |
|
※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」と明記をお願いします |
|
※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
■ 健美家株式会社について
|
|
健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。 |
|
|
|
健美家 https://www.kenbiya.com/
|
|
LIFULL HOME'S 不動産投資 https://toushi.homes.co.jp/
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
【会社概要】 |
|
会社名：健美家株式会社 |
|
所在地：東京都千代田区麹町1-4-4 |
|
代表取締役社長：成瀬 亮輔 |
|
設立：2004年 4月 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
■ 株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/） |
|
LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。 |
|
