アンケートをもとに三友地価予測指数(2026年3月調査)を発表
株式会社三友システムアプレイザル(本社：東京都千代田区、代表取締役社長：谷 秀千代)は、当社と提携する不動産鑑定士136名を対象に行ったアンケートをもとに、三友地価予測指数(2026年3月調査)を発表いたしました。
また、今回は全国各地の都市について、不動産鑑定士の目でみた不動産市場の動向に関する定性的な報告をまとめた「主要都市別まちかど観測」も掲載。国内不動産市場の全体像を把握できるように、主要都市のみならず、地方都市についても言及しております。
三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査
調査結果詳細(さんゆう資料室)
https://ssri.sanyu-appraisal.com/SSRI/land_prices_questionnaire/r7-7
※三友地価予測指数とは、当社と提携する不動産鑑定士へのアンケート結果をもとに、地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化し、5段階で評価したもので、毎年3月と9月に配信しています。
※さんゆう資料室は当社作成の各種レポートをご紹介しているサイトです。
■調査結果概要
＜商業地：商業地指数の「現在」は、東京圏が79.7、大阪圏は83.1、名古屋圏は77.3となりました。前回との比較では、東京圏は83.4から下落、大阪圏は78.8から上昇、名古屋圏は66.0から大きく上昇しています。不動産市場は2026年も堅調に推移するとの見方が多いですが、東京圏の地価自体は既に天井に達している可能性があります。
業績が好調で企業の成長志向が強まった結果、東京のオフィス市場では拠点統合や増床の動きが目立ちます。
2025年は2024年の倍以上ものAクラスビルの大量供給がありましたが、コロナ禍明けの大量供給となった2023年当時とは異なり、空室率は著しく改善し、賃料も上昇傾向が強まっています。建築費が高騰した影響で再開発自体は鈍化していますので、オフィス市場では今後もしばらくは現在の好況が続くことになりそうです。
物流市場では、トラックドライバー等に対する残業規制の影響で特に物流拠点間の長距離輸送が大きな影響を受けています(いわゆる2024年問題)。このままでは、2030年には3割の荷物が運べなくなり、企業の生産活動等に重大な支障が生じる危険性(物流クライシス)が指摘されています。物流業界では、民間主導で自動運転トラック等をはじめとしてDXによる省人化が進められていますが、国も対策に乗り出しており、物流効率化法では荷主側にも物流効率化計画の提出やCLO(物流統括管理者)の設置等を義務づけています。
2025年の訪日外客数は4,200万人と、過去最高を記録した2024年の3,700万人を上回りました。直近では日中問題の影響で団体客のキャンセルが目立ちますが、最近はホテルの客室管理システムがOTAのプラットフォームと連携しているため、中華系の事業者を除けば大きな損失は出ていないようです。
＜住宅地：住宅地指数の「現在」は、東京圏が79.8、大阪圏は77.7、名古屋圏は75.0となりました。前回との比較では、東京圏は82.0から下落、大阪圏は73.1から上昇、名古屋圏は68.3から上昇しています。住宅地でも東京圏の上昇幅が縮小していますが、都心部ではタワマンの販売価格が2億円を突破し、さすがに売行きが鈍っています。
マンション市場では、都心部における高額物件の供給は一段落した模様ですが、東京では市部がかつてない供給ラッシュとなっているほか、定期借地権方式による分譲マンションも増加傾向にあります。
インバウンド市場では、いわゆるハイエンド観光を体験した海外富裕層が日本での一時居住を希望するケースが増えており、この影響で今後はホテルコンドやブランデッドレジデンス(ホテル名を冠したマンション)が増加する可能性があります。一方、相続税改正の影響で小口化商品を使った節税はできなくなるため、小口化業者による高値買いを見込んだ賃貸マンションの供給は減少するものと思われます。
■調査概要
調査方法 ：インターネット調査
調査期間 ：2025年4月1日～4月30日
調査対象者数：当社と提携する全国の不動産鑑定士136名
対象者内訳 ：東京圏 32名 ［東京・神奈川・埼玉・千葉］
大阪圏 28名 ［大阪・京都・兵庫・奈良］
名古屋圏 11名 ［愛知・三重］
その他の地方圏 65名 ［上記以外］
指数算出方法：
三友地価予測指数は、商業地・住宅地ともに地価の先行指標となり得る高度利用地を前提とし、地価の趨勢を上昇(100)・やや上昇(75)・横ばい(50)・やや下落(25)・下落(0)の5段階の指数で評価し、指数毎に回答者比率を乗じて加算した結果である。地価動向の「現在」は過去6ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢(ベクトルの角度的なもの)を、「先行き」は6ヵ月先のそれを示すものである。なお、本指数は地価動向の見方に関する強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準自体を表すものではない。また、指数は50ポイントが強気(上昇)・弱気(下落)の分かれ目となるが、指数の推移と各圏域内における実際の地価変動とは必ずしも一致するものではない。
■会社概要
商号 ： 株式会社三友システムアプレイザル
代表者 ： 代表取締役社長 谷 秀千代
所在地 ： 〒102-0093
東京都千代田区平河町1丁目2番10号 平河町第一生命ビル4F
設立 ： 1980年5月
資本金 ： 1億円
事業内容 ： 不動産鑑定評価・不動産調査・動産評価・業務支援サービス
国内提携先 ： 不動産鑑定士300名 不動産調査員250名
年間取扱件数： 38,336件(海外22件)
※令和7年「事業実績等報告」(国土交通省)に基づく
【本プレスリリースに関するお問い合わせ先】
株式会社三友システムアプレイザル 鑑定第二部兼鑑定企画室
担当 ： 藤代
Tel ： 03-5213-9755
E-Mail： fujishiro@sanyu-appraisal.co.jp
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