～原状回復義務を撤廃ではなく“そのまま引き継ぐを選択肢”に。借り主・貸し主・環境に「三方よし」のサスティナブルオフィス移転モデルを実現～
スケルトンオフィス東京（本社：東京都渋谷区、代表取締役：久田友彦）は、
賃貸オフィスの退去における従来の「原状回復義務」を一律に適用するのではなく、“そのまま退去したい企業”と“居抜きで入居したい企業”をマッチングする新サービス『居抜きオフィス退去支援(R)』を正式に開始しました。

せっかく作った内装をすべて解体せず、最低限の原状回復のみで次の入居者へ引き継ぐという、
退去する＆入居する借り主・貸し主・環境の三者にとってメリットのあるサスティナブルオフィス移転モデルを提案します。

■ 背景：高額な原状回復費用と退去トラブルの増加
日本のオフィス市場では、退去時に借り主が内装を解体して入居時の状態に戻す「原状回復義務」が一般的です。

しかし、退去にかかる原状回復工事の費用は1坪あたり5～10万円が相場とされ、
50坪規模のオフィスでは数百万円単位の負担となることもあります。

こうした費用をめぐり貸主・借主間のトラブルが増加。

一方で、内装を活かしたまま「すぐに入居したい」と考える企業も増え、
「壊す」以外の選択肢を求める声が高まっています。
 
自社オフィスもスケルトンオフィス仕様に社員で一緒に作ったお気に入りの空間

■ 工事費用高騰で注目される“スケルトン天井オフィス”
近年の工事費用高騰を背景に、スケルトンオフィスが再び注目を集めています。
特に、天井を張らない「スケルトン天井仕様」のオフィスは、施工コスト削減と空間デザインの両面から人気が高まっています。
 
天井を仕上げずに引き渡すことで、
・初期内装費用の削減
・天井高の確保による開放的な空間づくり
・次のテナント募集時の魅力度向上
といった効果を生みます。

実際に、新築オフィスのリーシング（入居募集）においても、
スケルトン天井仕様の方が通常仕様よりも成約率が高い傾向が見られます。
その理由は、入居後の指定業者による内装工事費を削減できるため、
実質的に「フリーレント効果」が生まれることになります。
スケルトンオフィスは今や、“デザインの選択肢”を超えて、
経済合理性のある賃貸モデルとして注目されています。
 
 
■ サービス概要：『居抜きオフィス退去支援(R)』
スケルトンオフィス東京は、こうした時代背景を踏まえ、
退去テナントと入居希望テナントを直接マッチングする『居抜きオフィス退去支援(R)』を開始。
 
退去企業は高額な原状回復工事を回避でき、
入居企業は内装工事の期間とコストを削減して即入居が可能に。
また、貸主にとっても空室期間を短縮でき、三者すべてに利益をもたらします。
 
 
居抜きオフィス退去支援
 
■ 原状回復義務を否定するのではなく、「新しい選択肢」をつくる
スケルトンオフィス東京は、「原状回復義務」というルールを否定しているわけではありません。
むしろ、“複数の選択肢があっても良い”という発想のもとで、本サービスを位置づけています。

すべてを撤去してリセットする退去方法もあれば、
“今ある空間を次の入居者が引き継ぐ”という選択肢もある。
その中間に位置するのが『居抜きオフィス退去支援(R)』。
装飾が多い空間よりも、天井を抜いたスケルトンオフィスの方が柔軟性が高く、
天井を戻さずに次の入居者へ渡すことで、「余白」や「素材の魅力」そのものを活かす引き継ぎが実現。
 
原状回復義務や費用を丸ごと引き継ぐのではなく、双方にとって“ちょうどいい着地点”を見つける。
それが、スケルトンオフィス東京が描く“居抜き退去支援”のあり方です。
 
 
■なぜスケルトンオフィスが選ばれているのか？
「スケルトンオフィス東京」というブランドは、代表の久田が市場のニッチなニーズに応える形で誕生しました。久田が不動産業界に足を踏み入れた当初から、顧客が求めるスペースには共通の要素がありました。それは、『天井が高く、壁が白く塗られ、床がフローリングまたはコンクリート打ちっぱなし』というシンプルで開放感のあるオフィス空間です。
 
1. 顧客の要望に応えるためのブランド化
顧客の「こういった物件を探してほしい」という特定の要望に応えるため、代表の久田はこのニッチな市場をターゲットにし、「スケルトンオフィス東京」というブランドを確立しました。このブランドの設立は、単なる物件探しにとどまらず、顧客が求める理想的なオフィス空間を提供するための明確なビジョンと方向性を持った事業となりました。

2. 市場とのギャップを突く
実際にスケルトンオフィスを探してみると、市場にある物件の中でその条件を満たす物件は1割程度しかありません。この供給の少なさが逆に、スケルトンオフィスの需要を引き上げ、特に自由なカスタマイズができるオフィス空間を求める企業に強く支持されました。代表の久田はこのニッチ市場における需要を的確に捉え、スケルトンオフィスのブランドを成長させていきました。

3. 賃貸物件検索ポータルでの成功
「スケルトンオフィス東京」というブランドの人気が高まる中、賃貸物件検索ポータルサイト『アットホーム』では、スケルトンオフィスというカテゴリーが新たに追加されることになりました。これにより、スケルトンオフィスの認知度が一気に高まり、市場での地位が確立されました。ブランド化されたことで、顧客からの信頼が深まり、求める物件を効率よく見つけられるようになったことが、さらにブランドの強化につながったのです。

4. 顧客のニーズに応える事業
「スケルトンオフィス東京」は、顧客からの特定の要望をしっかりと商品化し、そのニーズに応えてきました。自由な空間作りを希望する企業にとって、スケルトンオフィスは最適な選択肢となり、その提供を行ってきた「スケルトンオフィス東京」のブランドは、一線を画す存在となりました。

それ以外にも企業イメージ、採用、チームビルティングなどにも効果があり、弊社も多くの影響を受け、その流れを踏まえて多くのお客様に選ばれてきました。
 
 
【DIYリノベオフィス】
ダサいオフィスの天井を抜いておしゃれオフィス作ったらすごすぎて感動
https://www.youtube.com/watch?v=z9O2npUUmzQ

【オフィスツアー】
社員で作ったリノベオフィス　MIYASHITA PARK前にある不動産屋のスケルトンオフィス
https://www.youtube.com/watch?v=OPUCPvDIKIw
 
 
■私たちの強みはスケルトンオフィス好きな候補者に直接アプローチできる
スケルトンオフィス好きなフォロワーが1.5万にいるために、
スケルトンオフィス東京のInstagramに投稿するとスケルトンオフィスを探している候補者に直接アプローチできることで、成約率をアップしています。

居抜きオフィス物件を検索できるサイトは増えましたが、入居者候補へのアプローチする機会は少なく、基本的には掲載後、問合せ待ちしか選択肢がありません。
私たちでは、ターゲットを顧客にしているので個別に紹介して成約することができています。

実際に、今まで募集して3ヶ月お問合せがない物件でも、
サイト上に掲載することでお問合せが急に増えて、成約に至った事例は少なくありません。

顧客の希望するスケルトンオフィスを世の中に増やすために始めた取り組みですが、
貸主様からも喜ばれるサービスに成長しております。
 
スケルトンオフィスが専門分野。自分たちでも作るからわかることがあります。
 
情報力、SNSに掲載できない物件もあります。
 
SNS発信することで、スケルトン物件を探している方に情報を届けることができます。



■ 「三方よし」で実現するサスティナブルなビジネスモデル

借り主(退去する)：高額な原状回復費用が削減。
借り主(入居する)：そのままステキな空間を利用できる。
→自由なデザインで理想のオフィスを構築可能。資金を本業に集中できる。

貸し主：解体工事が不要で空室期間を短縮。
→柔軟な賃貸が可能となり、物件価値が向上。

環境：内装解体・廃棄物を削減し、CO2排出を抑制。
→資源循環型社会の実現に貢献。
 


■ 成功事例：SLOTH JINNAN-地域に根差すコワーキングサロン4周年
スケルトンオフィス東京の理念を体現する代表例が、
今年4周年を迎えたコワーキングサロン SLOTH JINNAN です。
コロナ禍でアパレル店舗が撤退した神南エリアの空きテナントを、
「居抜きオフィス退去支援(R)」を活用しています。

装飾を足すのではなく、“そのままの空間”を生かす空間設計により、
地域らしさを活かした“渋谷の働くサロン”として成長しました。
 
退去時の空間
 
地域交流施設の新しい流れが始まっている

また東京都の「高度利用地区」制度において、コワーキングスペースを「公共的屋内空間」や「地域交流施設」と位置付けることで、容積率の割増（緩和）を受けられる選択肢が副産物となりつつあります。容積率割増された容積率の半分以上は、「育成用途」として地域貢献機能を設ける必要があり、コワーキングスペースは、地域の起業家支援や地域活動の拠点として機能することが期待されるため
「育成用途」として認められる可能性が出てきています。

この取り組みは、不動産の再生・地域経済の循環・多様な働き方の支援を同時に実現するモデルケースです。

東京都の『高度利用地区』制度参照
 
 
おしゃれな若者が集うプチ公園通り
POPUPスペースを兼ねるエントランス
展示会、交流会など多目的ギャラリー
コワーキングサロンでは、昼と夜で違う顔を見せる
 
SLOTH JINNAでは不定期にイベントが開催され、地域の方、メンバーが交流する機会を提供。
 
SLOTH JINNAN 4周年イベント
 
 
https://www.youtube.com/watch?v=8DngX5bZvNg
 
 
■ 今後の展望
スケルトンオフィス東京は今後、居抜きオフィス退去支援(R) のサポート拡大
スケルトン天井を活かしたリジェネレーション型リーシングモデルの推進
“街と働くをつなぐ”地域密着型オフィス文化の創出を通じて、
不動産業界に「選べる退去」と「持続可能な入居」という新常識を広げていきます。
私たちは、退去も入居もポジティブに変えていく“サスティナブルなオフィス移転文化”を築いていきます。

■ スケルトンオフィス東京について
スケルトンオフィス東京は、スケルトン天井、またコンクリート打ちっぱなしの状態でオフィス利用ができるスケルトンオフィスに特化した仲介サービスを展開。
 
『余白のある空間に、好きな家具を持ち込み、自分たちらしいオフィス移転をする』

さらに 居抜きオフィス退去支援(R)を通じて、
企業の創造性を引き出しながら、不動産の循環と持続可能な都市環境を実現しています。

公式サイト：https://skeleton-office.tokyo
Instagram：https://www.instagram.com/skeleton.office.tokyo/
 
 

■ 会社概要
会社名：株式会社しんか
所在地：東京都渋谷区神宮前6-19-15高野第1ビル
代表者：代表取締役　久田 友彦
事業内容：オフィス仲介／コワーキング運営／DX支援(ANSHI TOUCH)
関連ブランド：スケルトンオフィス東京／SLOTH JINNAN／渋スぺ／ShareOffice assets
 
 
 
■渋谷オフィスにコストをかけずに移転する
社員人数は10名程度で、ゆくゆくは20名に成長計画を持つ企業にフィットするオフィス。
内装工事に投資せず、人材投資できるオフィス移転の“選択”を変えるReRaiMa渋谷道玄坂ビル。
レンタルオフィスのように柔軟な対応ができ、情報漏洩が気になる企業向けセットアップオフィス。

ReRaiMa渋谷道玄坂ビル
 
成長企業の成長を止めないセットアップオフィスReRaiMa渋谷道玄坂ビル



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